Cum a ajuns EVERGRANDE în pragul falimentului?
Evergrande Real Estate este al doilea dezvoltator imobiliar din China având peste 1300 de proiecte imobiliare în peste 280 de orașe. Compania a fost fondată în 1996 de către Xu Jiayn, acesta fiind unul dintre cei mai bogați oameni de afaceri din China.
În toți acești ani, compania s-a dezvoltat continuu, acumulând însă și datorii care astăzi ajung la peste 300 de miliarde de dolari, din care obligațiunile scadente în 2022 reprezintă peste 7,4 miliarde de dolari. „Bula imobiliară” chineză a început să se spargă în 2013, când, după cum arată Financial Times, China s-a umplut de cartiere fantomă, cu blocuri construite, dar nelocuite. Pentru a-și susține creșterea, EVERGRANDE s-a împrumutat de la bănci chineze și străine, investitori, furnizori, clienți și chiar angajați.
În septembrie, compania a ratat mai multe termene de plată a dobânzilor și a datoriilor scadente, moment în care problema EVERGRANDE s-a transformat într-o amenințare planetară cu urmări greu de anticipat. O lume întreagă urmărește cu sufletul la gură evenimentele din China, iar investitorii și debitorii încă mai speră în intervenția salvatoare a Băncii Centrale a Chinei.
Conceptul de limită în negociere
Am ales povestea gigantului chinez pentru că ilustrează foarte bine unde putem ajunge atunci când… SKY IS THE (only) LIMIT în negociere. Specialiștii ne avertizează că situații similare pot apărea și în România (păstrând proporțiile), dată fiind dezvoltarea masivă de proiecte imobiliare, majoritatea realizate prin finanțarea asigurată de bănci și clienți.
Atunci când am parcurs programul Abilități Avansate de Negociere (ANS) din poziția de cursant, am avut câteva noțiuni pe care le-am întâlnit pentru prima dată în cursul Scotwork, printre acestea și noțiunea de limită. Cel mai greu mi-a fost să accept că limita sau punctul de la care e indicat să te ridici de la masă decât să forțezi obtinerea unui deal este dată de factorii din mediul extern și nu este o variabilă pe care să o poți controla în mod subiectiv în negociere. Altfel spus, dacă nu îmi pregătesc negocierea în avans, cum știu care este limita? Pot risca să am limite false care fie mă vor face să ratez un deal profitabil, fie mă vor conduce spre a încheia un deal dezastruos fără să am nici cea mai mică ezitare? Răspunsul la toate aceste întrebări este: cu siguranță, da!
Probabil că asta s-a întâmplat și în cazul EVERGRANDE, limitele reale nu au fost cunoscute de către investitori, bănci și furnizori, din cauza lipsei de transparență a rapoartelor financiare, coroborate cu posibilitatea, aparent legală, de a transfera o parte din datoriile cu dobândă în categoria datoriilor din afara bilanţului.
4 întrebări ale căror răspunsuri ne vor ajuta să evităm riscul de a intra în negociere cu limite false
Ce putem face pentru a reduce riscul de a investi în active neperformante? Un prim pas către un deal valoros este pregătirea negocierii. Depinde doar de noi cât timp vom aloca pentru a ne stabili obiectivele, pentru a ne alege strategia pe care urmează să o folosim și pentru a strânge informațiile de care avem nevoie.
Șansele de a încheia un deal valoros cresc substanțial dacă, înainte de a începe negocierea, știm să răspundem la următoarele întrebări:
- În ce anume urmează să investim?
- Care este valoarea de piață a investiției?
- Care sunt potențialele capcane ale înțelegerii?
- Care sunt limitele până la care putem ajunge (preț, termenul de plată, termenul de preluare etc.)?
Răspunsurile la aceste întrebări le vom afla folosind surse de informații diverse. De multe ori va fi nevoie să apelăm la evaluatori independenți, să discutăm cu terțe persoane specializate în piețele respective, să verificăm bonitatea partenerilor și chiar să cerem oferte concrete de la alte agenții.
Un alt element important de care este bine să ținem cont este timpul. În astfel de tranzacții, ipotezele de lucru se modifică continuu și, odată cu ele, se poate modifica puterea părților aflate în negociere.
În încheiere, recapitulez recomandările Scotwork care vă pot ajuta să vă asigurați investițiile:
- Rezervați timp suficient pentru pregătirea negocierii
- Țineți cont de faptul că limitele adevărate vin din mediul extern
- Fiți atenți la timp pentru că timpul poate fi cel mai bun aliat în negociere